ISR al vender casa habitación: requisitos y límites de la exención

La exención tiene condiciones

Vender una casa no elimina automáticamente el ISR. El artículo 93, fracción XIX, inciso a), de la Ley del Impuesto sobre la Renta prevé una exención para la casa habitación del contribuyente hasta 700,000 UDIS, formalizando la transmisión ante fedatario. Exige además no haber obtenido esa exención por otra venta de casa habitación durante los tres años inmediatos anteriores y manifestarlo ante el fedatario.

La cantidad está expresada en UDIS, no en pesos. Para revisar una operación necesitas su equivalencia a la fecha correspondiente. No publicamos una conversión fija que pueda quedar desactualizada. Si existe excedente, la ley contempla determinar la ganancia y el impuesto con deducciones proporcionales; no establece simplemente multiplicar todo el precio por una tasa única.

Cómo se acredita la casa habitación

El artículo 155 del Reglamento de la LISR admite credencial para votar, comprobantes fiscales de electricidad o telefonía fija, o determinados estados de cuenta. El domicilio debe coincidir en los términos del precepto; los documentos pueden estar a nombre del contribuyente, su cónyuge o ascendientes o descendientes en línea recta. No es una lista abierta a cualquier recibo de servicio.

El artículo 154 limita el terreno comprendido en la casa habitación a tres veces el área cubierta por las construcciones. Esta condición merece revisión cuando existe un lote amplio. Para una propiedad con parte comercial, el criterio 34/ISR/N del Anexo 7 de la RMF 2026 distingue la superficie habitacional de la destinada a otro uso.

Una ruta de revisión antes de fijar tu neto

El esquema ordena las preguntas que conviene resolver antes de calcular cuánto dinero quedará disponible después de la venta. Es una ruta de preparación: ninguna casilla aislada garantiza la exención. Conserva por separado los hechos acreditados y las estimaciones que todavía requieren cálculo.

Por qué aparecen tres y cinco años en las fuentes

La compilación de la LISR consultada conserva cinco años en el párrafo relativo a la consulta del fedatario, mientras que la condición de acceso a la exención dice tres. La regla 3.11.4 de la RMF 2026 regula el cumplimiento de esa consulta usando tres años. Son disposiciones que deben leerse conjuntamente; no corresponde presentar cinco años como la espera exigida al vendedor por la condición de acceso.

La misma resolución, regla 3.11.3, aborda la residencia fiscal. Cobrar en dólares o tener ingresos de Estados Unidos no permite resolver por sí solo esa condición. Si existe un componente internacional, incorpora ese dato desde la preparación del expediente.

Qué conviene reunir

Prepara el título de adquisición, la documentación de domicilio que corresponda, los antecedentes de ventas con exención y la información sobre uso y superficies. Añade los comprobantes de conceptos que pretendas considerar en el cálculo, para revisar su procedencia sin darlos por aceptados.

Pide que el presupuesto separe precio, saldo del crédito, gastos de cierre e impuestos estimados. Así podrás distinguir el ingreso de la venta del efectivo disponible. La guía para organizar documentos ayuda con el expediente; la guía de gastos de adquisición explica por qué el presupuesto del comprador es distinto.

Fuentes y revisión

LISR, artículo 93 XIX a, compilación con última reforma indicada de 1 de abril de 2024; Reglamento, artículos 154 y 155, reforma indicada de 6 de mayo de 2016; RMF 2026, reglas 3.11.3 y 3.11.4; y Anexo 7, criterio 34/ISR/N. Revisión editorial: 27 de septiembre de 2026. Esta guía explica disposiciones existentes; no anuncia una nueva exención ni determina el impuesto de una venta individual.